1.目的
适应集团公司项目规范化和专业化管理的要求，规范对项目定位、项目策划、投入-产出目标控制、概念性方案设计、及后续设计的管理，控制经营风险，提升集团公司产品的竞争力。
2.范围
适用于集团公司全资拥有、控股或相对控股的房地产公司的房地产开发项目。
3.项目策划团队管理
a)性质与定位
i.性质：项目策划团队是由多种专业背景人员组成、通过团队合作与努力完成专项任务
的阶段性组织。
ii.定位：项目策划团队是通过整合内外部资源为地区提供一站式服务和项目前期系统解决方案的专业工作班子。
b)主要任务
i.依据集团和地区的经营要求及流程完成项目策划、产品策划、设计管理和设计沟通等
阶段性任务。其中以定位与策划为主，兼顾项目经营策划和行销策划。
ii.项目策划团队的主要职责是提供产品、项目运作、以及行销等方面系统化的基础性方案，供集团和地区公司决策，并通过设计沟通与管理使系统化产品的价值、质量和成
本控制在设计过程中得以实现。
iii.项目策划团队在完成专项任务的同时，需积累和提供相关的资讯、以及工具与方法方面的补充或改进建议。
c)项目策划团队管理
i.策划团队成立后应立即编写《策划团队工作计划》，报送投资与策划部总经理，并抄
送执总和地总；
ii.集团及地区非团队专业人员的阶段性参与与配合：
涉及到地区专业的进入配合，由策划总监向地总提出申请，由地总决定，并协调落
实；涉及到集团范围内的人员的进入配合，由策划总监向投资与策划部总经理提出申
请，投资与策划部总经理与集团人力资源总经理协商后决定，并协调落实；
iii.策划团队的核心成员必须到施工图和预算完毕后才能离开项目所在地；
iv.策划团队在完成要求的专项任务后，向地总提交团队工作总结报告并提名包括行销监理人，抄送执总和投资与策划部总经理；
v.工作总结报告由执总、投资与策划部总经理和地总审阅并提出审阅意见。
d)工作原则
i.调研充分、信息准确、基础方案系统完整的原则；
ii.概念性设计应委托设计单位做3个不同方案，设计应遵循“十个问题”的原则；
iii.设计过程必须维护集团的产品标准和品牌要求；
iv.委托策略联盟做施工图设计及审核施工图；
v.在施工图设计按照CS02倒逼成本；
vi.在规定时间内全部完成定位、设计、投入-产出目标控制；
vii.工作过程中使用并改进工具、积累资讯；
viii.每个项目、产品都要有创新、不断超越自我；
ix.集团总部、策划团队和地区公司积极配合、互相激励和互相拥有；
x.对集团战略和规范、对地区负责。
e)工作作风
i.营造的文化环境：
工作就是学习，工作即使创新、工作就是服务；
不惜精力使顾客惊喜
ii.双重工作任务：
项目策划直至施工图完毕的专项任务
开发、积累、完善相关的工具、方法和标准，提升集团的核心专长
iii.两个精神：专业精神和团队精神
iv.具备和形成三大能力：
1.系统能力
2.专业能力
3.与时俱进、适度超前的策划能力
v.运用和提升四大技术：
市场调研技术、项目运筹分析决策技术、项目/产品策划技术、设计沟通技术vi.客观地调研，主观地创造：
vii.三创、三要、三立、二合三指、夜以继日
viii.五个意识：
服务意识、沟通意识、整合意识、创新意识、知识积累意识
f)策划团队成立及工作简要流程
g)项目市场定位报告和项目产品定位报告
i.项目策划团队所提交的《项目市场定位报告》、《项目产品定位报告》应符合格式要
求。（附一：“《项目市场定位报告》格式”；附二：“《项目产品定位报告》格
式”）。
ii.策划团队所提交的《项目市场定位报告》和《项目产品定位报告》均需地总签字。5．策划团队工作手册
a)策划团队工作手册为策划团队工作环节使用的工具包。
b)策划团队结合制度和流程规定作业，并依据各种工作指引和模板进行作业。
沿海地产投资（中国）有限公司
2005年8月
