地产开发全程法律服务方案
一、项目开发前期的法律服务
（一）主要法律问题
1、项目的合法性、项目规划许可等法律问题。
2、土地使用权出让或转让的法定条件、程序及相关法律问题。
3、土地使用权的转让、在建项目转让的法律问题。
4、土地使用权抵押的程序、法律效力等问题。
5、国有企业划拔土地的开发问题。
6、房地产项目规划许可的条件、程序及相关法律问题。
7、用地功能的变更与开发等法律问题。
8、房地产项目合作开发的主体资格、申报审批等法律问题。
9、项目公司的成立、股权架构与项目公司转让或股权转让法律问题。（二）可提供的主要法律服务
1、就项目的可行性，从法律上加以论证，提出专项法律依据或《项目投资法律意见书》。
2、参与项目谈判，根据土地现状、性质，提出项目开发土地使用权的取得方案。
3、合作开发运作方案或风险控制方案。
4、土地使用权转让、部分转让、租赁等法律操作方案。
5、审查或协助签订土地出让合同或土地转让合同。
6、对合作各方的利益、项目运作风险控制、项目开发的合法化等提供法
律咨询和实施方案。
7、在建房地产项目整体转让方案，土地方与投资方重组方案。
8、提供设立项目公司法律服务，如工商登记咨询、起草合同、章程、董事会决议等。
9、提供或协助办理征地、拆迁过程中的法律服务。
10、提供项目用地的抵押融资方案。
11、资源调查，对合作伙伴就企业规模、投资资信、资金营运状况、企业股权结构等进行专项调查，并出具《企业资信调查报告》等。
二、项目建设阶段的法律服务
(一)主要法律问题
1、项目建设工程的招投标，包括招投标的范围、条件、程序、方式及其他相关法律问题。
2、项目建设工程勘察设计相关法律问题。
3、项目工程建安施工承发包等法律问题。
4、项目施工监理涉及的法律问题。
5、项目施工安全、质量、验收、结算、保修等法律问题。
6、项目建设中存在的工期延误、缓建、停工、不交工等法律问题。
7、工程交付使用条件及工程决算等法律问题。
8、项目履约中的担保、工程保险等法律问题。
(二)可提供的主要法律服务
1、审查招标活动的合法性，审核招标人或投标人主体资格与条件，并提供意见。
2、参与制订或审查项目施工招标文件，并为评标、开标提供法律意见。
3、审查招标代理机构的资格与条件，根据招投标人要求，解答法律咨询，出具法律意见书。起草或修改项目设计合同、项目建设安装工程合同、项目施工监理合同、委托测绘合同、委托勘察合同等。
4、审查、起草或修改各类分包合同，包括基础工程、幕墙装饰工程、燃气工程、消防工程、园林绿化工程、强弱电系统工程等。
5、代为审查工程总包方提出的专项分包单位的资质、信誉、队伍素质和履行能力，审查确定专项工程分包合同。
6、协助合理安排工程保险，参与保险合同谈判，协助出险理赔。
7、协助依法履行工程总承包合同，对工程履约、索赔和反索赔资料的收集和运用提供法律意见。
8、审查、起草或修改各类建材、设备的采购、加工合同，包括电梯、发电机等设备的采购和洁具、涂料等建材的采购。
9、协助审查工程基础、中间、竣工质量验收资料，协助处理因工程质量引起的争议。
10、协助控制工程造价，提供工程承包分包方案，提供工程签证、造价变更等控制方案，协助处理因工程造价引起的争议。
11、协助建立切实有效的项目保修与工程分项保修体系，妥善设定各分部、分项工程的最低保修期限、保修责任、保修金条款等。
12、参加对工程竣工的验收工作，对工程验收提供法律意见。
13、协助处理因工程承包、材料设备采购而引起的各类纠纷。
三、项目营销阶段的法律服务
(一)主要法律问题
1、房地产销售的条件、程序、代理及风险防范等法律问题。
2、房地产广告法律限制问题。
3、房地产按揭的条件、程序、法律效力等法律问题。
4、房地产项目包销等法律问题。
5、房地产项目租赁与抵押等法律问题。
6、房地产项目融资等法律问题。
7、房地产物业管理中的法律问题，如物业管理公约的制订、物业管理公司的选聘、业主委员会的成立运作等等。
(二)可提供的主要法律服务
1、参与销售代理商的谈判，起草、审查或修改销售代理合同。
2、根据项目运作或合作状况，提供项目包销方案。
3、参与与项目策划、广告代理商关于项目策划、广告代理事宜的谈判，起草、修订或审查相关合同。
4、协助审查售楼书、楼盘模型、样板房、报刊等各类广告的合法性和法律责任。
5、协助审查起草或修改项目《认购书》、《房地产买卖预售合同》补充条款等销售法律文件。
6、参与与银行有关商品房按揭抵押贷款的谈判，审查或起草相关商品房贷款法律文件。
7、协助组建或委托物业管理公司，起草、修改相关法律文件，审查或起草业主入伙资料，包括《物业管理合约》、《业主公约》、《入伙通知书》等。
8、协助处理销售中与业主产生的争议，针对争议出具法律意见书。
9、协助起草或审查《商品房使用说明书》、《商品房质量保证书》。
10、为项目预售许可证的办理提供法律咨询。
11、对商铺的销售、租赁、以租代售等提供法律意见和实施方案。
12、对项目销售过程中产生的拖欠楼款、迟办按揭、迟办入伙等违约行为向买方出具律师函或提供解决方案等。
13、协助审查或起草项目的入伙交楼、房地产证的办理的相关法律文件。
14、协助安排房地产信托方案，并起草或审查信托合同。
