XX商业连锁（XX店）策划方案
XX商业广场策划部 2011年11月
一、前言
该项目编制的依据:
1、政府发布相关数据资料；
2、进行市场调研获得的资料；
3、XX大型超市运营情况分析。
二、项目概况：
1、项目名称：XXXX店（商业广场配套）
2、项目地址：位于深圳市南山区XX街道商业
老街与沙河路的交汇处XXXX商业广场B栋一
至三楼。
3、项目规模及投资：
（1）该项目建筑面积5000平方米，分为地上
三层，每层1600平方米，营业保守面积为4500
平方米。
（2）项目总投资：320万元。
4、经营者：（待定）
5、项目经营方式：采取自营占50%，50%租
赁经营（寄售返点）
三、经营项目环境分析：
1、核心商圈：
XXXX店占据着与城市引擎相匹配的城市核心商业位置，以XXXX店为圆心，半径为1.5公里
的核心区，该区域内是XX人口最集中、最密集的地带。人人乐、肯德基、麦当劳、天虹、近在
咫尺，行政单位、银行、学校、邮政大厦、休闲广场、超市、专卖店等遍布周边，平均客流量 10
万多人次，车流量5千多辆次。作为城市中心新商圈，其商业的成长性不可估量，周边成熟的
高尚住宅、店铺及大型的公建配套设施形成辐射整个XX的人流、物流、信息流、资金流的平台，
2
而商业广场18000米的商业面积成为新商业中心的焦点。
2、边缘商圈：
XXXX店边缘商圈为整个XX的商业核心，总人达三十多万之多，XX的进驻，必将改变周边
市民的消费习惯、消费质量，凸显整个地区的生活品位。
综上所述，XX镇社会经济和运行事态良好，第三产业持续增长，项目已“服务居民，方
便顾客”的经营方针与各级政府对于发展市场的思路相符，该项目将得到政府的肯定和大力扶
持。这些因素为项目的运作提供了可靠经济及社会政策保障。
四、市场及竞争对手分析
1、市场分析
（1）社会购买力和消费倾向分析
XX街道是南山全区面积最大的街道。辖区总人口约30万人，其中户籍人口25000
多人。
XX街道辖区内有麒麟山庄、麒麟山疗养院、深圳野生动物园、XX湖度假村、XX水库管
理处和新创维公司、爱普生公司、奥林巴斯公司、海王药业、十六冶深圳分公司、东部物业、
大众物业等大企业；有1所大学（深圳职业技术学院）、3所中学（XX二中、松坪中学、深圳实
验学校高中部）、6所小学（XX小学、留仙小学、大磡小学、白芒小学、松坪小学、XX二小）和
1所幼儿园（XX幼儿园）。XX街道下辖11个社区（松坪山社区、曙光社区、XX社区、留仙社区、
新围社区、丽城社区、丽湖社区、大磡社区、麻磡社区、白芒社区、阳光社区，有四个农城化
股份公司（丽新公司、百旺公司、大磡公司、麻磡公司）和二个街道集体企业（XX实业公司、
XX投资公司）。截止2009年12月本辖区规模以上工业企业共有367家，企业规模以上工业企
业总产值是452.09亿元（2009年经济指标比），深圳大学城近在咫尺，高学历的消费人群也将
对超市的发展做出巨大的推动作用。
（2）市场容量和竞争对手分析(略)
五、项目立地的条件分析
1、地理位置
XXXX店位于深圳市南山区XX街
道商业老街与沙河路的交汇处，地铁5
号线、7号线站近在咫尺，可自由穿梭
于城际空间；市区大巴B736路、122
路、E17路、K354路等数十条公交线
路穿行于本区域，到深圳各区域不需转乘即可直达，与繁华近在咫尺。
2、综合配套设施
除“XXXX店”项目本身具有的配套设施外，该项目所
处位置周边配套设施尚未完备，公司可以引进以作补位，更好的为公司大项目提高效益，如：肯德基、麦当劳。总之，形成良好的社会商业环境和氛围，这也是其他竞争者所不具备或不完全具备的优势。
六、项目经营管理
1、功能策划
XXXX店基本定位为社区店的实行标准化统一管理和高水准的服务的快速消费品和耐用消
费品的综合超市。
楼层设置：
一楼：超市精品百货区，以化妆品、黄金、玉器、品牌服装等为主
二楼：生鲜超市区
食品类：休闲食品、膨化食品、奶粉、饼干、烟酒、饮料、冷冻、干果、粮油、调味品、罐装制品、熟食、特色小吃、糕点、主食厨房、面包、蛋糕房、腌制食品。
生鲜类：海鲜、水产、生肉、蔬菜、水果、豆制品、酱菜、干菜、蛋类。
三楼：日用超市区
百货类：洗涤日化、办公文具、纸制品、陶瓷玻璃制品、
日杂用品、不锈钢制品、塑胶制品、箱包、体育用品、玩
具、床上用品、针织、妇女用品、图书音像、小家电。
2、项目硬环境：
（1）项目设计主导思想上注重空间流畅行为学观念。总
体布局具有较强的前瞻性，内部通行便利，有两个主通行
口，另外货物进出口一处，配备电梯四部、货梯两部；（2）二层增加引桥一个及二层到一楼的台梯一步；（3）三层设有卫生间一处，
（4）各层将按防火分区要求，设置防火卷帘及相应的中央监控系统和自动报警、喷淋设施；
（5）和主体大厦配套设置集中供暖和冷气设备；（6）采用双回路供电；
（7）设置电子监控保安和公司损耗控制系统；
（8）装修标准；
（9）3000平方米的停车场；
（10）增加流动购物接送车；
（11）配备有800平方的仓库一个;
外部：铝合金饰面板标牌、LED电子展示促销屏、塑钢窗、玻璃板门；
内部：地面砖、节能储能式应急照明系统
卫生间：国外快餐连锁店厕所标准。
3、项目经营管理
（1）经营管理策略：借助于XX广场的综合功能，将房地产物业管理与商业服务紧密结合，
采用国际化的商业服务标准，并按国际惯例组织经营，重点宣传顾客满意。
（2）经营管理模式：对经营利润实行目标管理，把"企业目标"、"部门目标"和"个人目标"密切
联系起来，达到同径效果，使下接目标能保证上位目标的完成。也就是说形成开发投资者、目
标管理者、供应商之间三位一体的利益链，建立市场规则下的"一荣俱荣、一损俱损"利益关系。
总之，“XX”超市项目须在投资者对整个项目进行充分掌控的前提下通过具有较高水平的
经营管理机构，充分发挥领导统御技巧和沟通协调能力在运营上对基本业绩、商品定位、招商
谈判、销售促进、人员管理的方面制定十分理性和持续发展的计划；确立具有操作性的流程和
规则使各项业务有章可循，从而使人事、财务、商品和卖场管理按既定流程规则推动和发展。
七、项目市场策略：
1、招商渠道和招商方式
2、市场推广：
根据超市项目的目标客户，以如下手段予以市场推广：
（1）形象宣传--着力政府和媒体关注的地方，突出卖点，予以宣传
（2）实用宣传--针对承租潜在客户，以散发宣传单的形式予以宣传；
（3）公关活动。
八、项目的投资分析
1、项目投资
超市投资预算表
一次性开
一范围：装修、改造、电力工程（供电所接入费用）
办投资
科目数量/面积单价金额（万元）
天花
1、
修补
2、生鲜区下水道 0.50
3、企业招牌 3.00
4、企业招牌射灯 0.60
5、店内装饰布置 2.00
6、店内气氛布置 2.00
7、灯光电线 20.00
8、网络布线工程 0.30
9、广播系统 0.70
10、其它 15.00
11、地板 24.00
12、消防 15.00
83.10
固定资产范围：发电机组、卖场陈列工具、电脑、软件、办公家二
投资部份具、空调等。
一次性开办
投资合计共
科目数量单价金额（万元）
22项投资金
额为
收银软件 1套 5.00
POS收款
二 10台 2.80
机
1、收银台 10台 2.00
2、防盗系统 2套 0.76
后台服务
3、 1台 0.50
器
4、办公电脑 4台 0.80
5、打印机 2台 0.40
6、电子秤 5台 1.25
UPS不间
7、 6台 0.24
断电源
UPS不间
断电源
8、 1台 0.20
(服务器
用)
立柜、岛柜、
9、 8.00
鲜肉柜、
10、 200组（1.2m） 15.00 超市货架生鲜区陈
11、 10.00
列道具
超市区促
12、 2.00
销陈列台
服务台、
13、 3.00 名烟名酒
柜
14、 3.00 存包柜
15、 200只 0.40 购物篮
16、 25.00 空调
17、 1台 0.15 打卡机
18、 2.00 办公家具
19、 10.00 其它
20、 80.00 电梯 4条
22、 172.50 合计
前期开办
及备用金
三
/采购资
金
前期开办
1、 10.00
费用
零钞备用
2、 10.00
金
商品采购
3、 100.00
资金
4、合计 120.00
四房屋租金 60.00
五、合计投资 435.60
2、收益期
财务计划预估表
各项支出预估表
指标名称金额（万元）指标名称金额（万元）
待摊费用摊
销一次性开固定资产折旧费用（按5年
不计不计
4
办投资（按折旧）
年）
水电费 80.00 工资 100.00
税金 12.00 广告快讯费 8.00
房屋租金 240.00 福利费 2.00
服装费 2.00 邮电费 1.20
办公费 2.00 运输费 80.00
公共关系费
12.00 包装费\物料费 12.00
用
保险费 5.00 2.00 促销费用
员工保险 20.00 12.00 商品损耗
其他 600.00 10.00 合计支出
合计支出共计17项，年财务计划支出600万元
各项收入预估表(1)
指标名称金额（万元）毛利率毛利额（元）
销售收入 3,600.00 14% 504.00 铺位出租收
180.00 100% 180.00
入
外场出租收
15.00 100% 15.00
入
年节费用 50.00 50.00
通道费 20.00 100% 20.00
